Aluguel agora tem nota fiscal: o que a reforma muda

Talvez você tenha visto algum vídeo dizendo que o aluguel vai ser taxado em 44% e que investir em imóvel deixou de valer a pena. Esse número é falso, mas a preocupação por trás dele tem fundamento: a reforma tributária realmente mudou as regras do aluguel, e quem vive de renda de imóvel precisa entender o que mudou de verdade, sem o exagero das redes.

O aluguel saiu da zona de conforto

Até agora, a renda de aluguel era basicamente um assunto de Imposto de Renda. A reforma mudou isso. A Lei Complementar 214/2025 passou a incluir a locação de imóveis entre as operações tributadas pelo IBS e pela CBS, os dois novos tributos do consumo.

Junto com a cobrança, veio uma novidade que pega muita gente de surpresa: a obrigação de emitir nota fiscal para receber o aluguel.

Para quem nunca emitiu uma nota na vida, essa obrigação acessória costuma assustar mais do que o imposto em si.

Quem é atingido, e quem não é

Aqui está a parte que separa o boato da realidade, e ela depende de quem é o dono do imóvel.

Se quem aluga é uma pessoa jurídica, incluindo uma holding patrimonial, a regra é direta: toda a receita de locação entra na conta do IBS e da CBS, não importa o tamanho nem a quantidade de imóveis, e a nota fiscal passa a ser obrigatória.

Se quem aluga é pessoa física, a lei protegeu o pequeno investidor. A pessoa só vira contribuinte desses novos tributos se cumprir duas condições ao mesmo tempo: ter mais de três imóveis alugados e receber mais de R$ 240 mil por ano com locação. Quem fica abaixo de qualquer uma das duas continua como sempre esteve, pagando apenas o Imposto de Renda pelo carnê-leão. Ter quatro imóveis mas receita baixa não enquadra. Ter receita alta com poucos imóveis também não. Precisa ser as duas coisas juntas.

De onde vem o boato dos 44%

A alíquota cheia do novo sistema é estimada em torno de 28%, e foi esse número, somado a outras contas, que virou o tal “imposto de 44%” nos vídeos. Só que a lei criou um tratamento específico para imóvel: um redutor de 70% na base de cálculo. Na prática, a carga efetiva sobre a receita de locação fica estimada em torno de 8%, não em 28% e muito menos em 44%. Para aluguel residencial, ainda existe um desconto adicional de R$ 600 por mês por imóvel.

Não é uma mudança indolor, porque antes a tributação dessa receita pela via do PIS e da Cofins ficava em 3,65%. Subiu. Mas está muito longe do cenário catastrófico que circula.

O ponto que mais interessa a quem tem patrimônio

Para o empresário que estruturou ou pensa em estruturar uma holding patrimonial para administrar seus imóveis, essa mudança entra direto no cálculo. A holding, sendo pessoa jurídica, é contribuinte desde o primeiro real de aluguel, e a forma como os contratos e a apuração são organizados passa a influenciar bastante a carga final e o aproveitamento de crédito pelo inquilino que também é empresa.

É exatamente esse tipo de decisão, entre receber como pessoa física ou estruturar como holding, e como organizar isso da forma mais eficiente, que faz parte do trabalho da Exata Contabilidade ao lado de empresários de Venâncio Aires, Vera Cruz, Lajeado e Vale do Sol há mais de 30 anos. A reforma não tornou o imóvel um mau negócio, ela tornou o planejamento da estrutura mais decisivo do que era. Se você tem renda de aluguel e quer entender qual estrutura faz sentido pro seu caso, fale com a gente.

Perguntas Frequentes

Vou ter que emitir nota fiscal para receber aluguel?

Se você é pessoa jurídica, incluindo holding, sim. Se é pessoa física, só se tiver mais de três imóveis e receita anual de locação acima de R$ 240 mil ao mesmo tempo.

O aluguel vai ser taxado em 44%?

Não. Esse número é boato. Com o redutor de 70% na base, a carga efetiva estimada fica em torno de 8% sobre a receita de locação.

Tenho dois imóveis alugados como pessoa física. Muda algo para mim?

Para o IBS e a CBS, não. Você continua pagando apenas o Imposto de Renda da forma habitual, pelo carnê-leão.